Една от най-често срещаните сделки в България е покупко-продажбата на недвижим имот. Поради наложения от брокерите на недвижими имоти монопол върху тази дейност и други фактори, в обществото се е утвърдило схващането, че подобна покупка е относително безрискова инвестиция.
II. Проблеми при закупуване на недвижими имоти – Казуси
Към 09.2025г. установихме, че са зачестили случаи на изключително недобросъвестно поведение на строители в хипотезата на сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (т.нар. „закупуване на зелено“).
Фактическа обстановка
Строителят сключва предварителни договори за продажба на недвижими имоти с определени физически лица. Той използва получените суми (около 30% от продажната цена), за да финансира строежа си. Договорите се сключват прибързано и без съдействието на адвокат. В тях са включени неблагоприятни за купувачите клаузи, които позволяват на строителя да развали едностранно договора, без да дължи каквато и да е неустойка на купувача.
Строителят забавя завършването на сградата. Междувременно цената на недвижимите имоти се увеличава значително за период от четири години. Той учредява ипотека върху имотите, предмет на предварителните договори, а след това уведомява купувачите, че прекратява договорите, като им връща единствено внесените суми – част от продажната цена. По този начин купувачите губят правото да придобият имот, който вече може да бъде продаден на два до четири пъти по-висока цена. Впоследствие строителят прехвърля имотите на друго дружество.
Описаното по-горе поведение е незаконосъобразно, води до съществено увреждане на интереса на купувача по сделката.
При сключване на предварителен договор за покупка на недвижим имот задължително трябва да се ползват услугите на компетентен адвокат, за да се избегне подписването на рискови клаузи изцяло в ущърб на купувача.
В случай че строителят просрочва задължението си да изгради и прехвърли имота, следва да се предприемат съответните стъпки за защита на интереса на купувача.
Да се извършват периодични проверки за вписвания по партидата на строителя в Имотния регистър.
При установяване на действия, увреждащи интересите на купувача, трябва да се предприемат съдебни действия за защита.
Ако горните стъпки са пропуснати, купувачът следва да се консултира с адвокат за евентуалните възможности за търсене на обезщетение от строителя за вреди.
Както винаги,
успешната защита на правата във всяка сделка зависи от своевременните и
правилни действия на страните.
При закупуване на недвижим имот купувачът подписва, със съдействието на брокери на недвижими имот, предварителен договор за закупуване на недвижим имот.
В разглеждания случай, както често се случва, брокерите сключват договор за посредничество и с продавача и с купувача. Непосредственто преди подписване на предварителния договор продавачът представя на купувача документ- уведомително писмо от общината, в която се намира съответния недвижими имот. От него става ясно, че трето лице е поискало от общината издаване на документ, удостоверяващ, че съответният имот не е общинска собственост.
Купувачът се обръщат към брокерите, като професионалисти и консултанти по сделката, за да получи информация дали представеният документ има значение за собствеността и застрашен ли е интересът му. Брокерите не предоставят конкретен съвет, а отговарят, че от удостоверението за тежести за имота няма данни за вписвания, които да водят до риск за евентуалния купувач. В предварителния договор, изготвен от брокерите се съдържа клауза, че продавачът декларира, че не са налице претенции на трети лица към собствеността на имота. Трябва да се отбележи, че към посочения момент брокерите не са се снабдили с удостоверение за тежести за имота, а разполагат единствено с електронни справка от имотния регистър. Вследствие на тази „консултация“ купувачът подписва предварителния договор. Той заплаща на продавача капаро в размер 10% от продажната цена.
В договора за посредничество, сключен между купувача и агенцияна за недвижими имоти на брокерите, е посочено, че тяхното възнаграждение се дължи при сключване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Няколко дни след подписване на договора брокерите приканват купувачите по сделката да заплатят тяхното възнаграждение.
Притеснен от появилите се неизяснени обстоятелства, няколко дни след подписване на предварителния договор, купувачът се обръща към нас за правен съвет в създалата се несигурна ситуация. В рамките на извършената от нас задълбочена проверка се установява, че трето на сделката лице събира документи, необходими за извършване на обстоятелствена проверка* и снабдяване с констативен нотариален акт за придобиване на имота по обстоятелствена проверка- един от предвидените в закона способи за позоваване на придобивна давност. Във връзка с тази преписка е образувано и административно дело, от което става ясно, че в подкрепа на претенциите си лицето посочва трима свидетели с постоянен адрес-населеното място, където се намира имотът.
* Производството по чл. 587 и чл. 588 от ГПК цели определено лице да се снабди с нотариален акт за собственост на недвижим имот. Лицето твърди, че е владяло съответния недвижим имот 10 години и, че го придобива по давност, като пред нотариуса се явяват свидетиле, които да потвърдят тези факти. В този случай собственикът на имота може да защита правата си единствено по съдебен ред.
След включването ни в казуса и провеждането на задълбочени преговори с продавача и агенцията за недвижими имоти нашият клиент успешно уреди отношенията си с продавача и брокерите, като предварителният договор бе прекратен, платеното капаро му бе възстановено в пълен размер, а брокерите подписаха споразумение, че в случая не им се дължи възнаграждение.
Настоящата статия е изготвена от адвокат Лилия Първанова-Стойнова.
Адвокат Първанова има повече от десет годишен опит в сферата на вещното право и сделките с недвижими имоти. Тя консултира физически и юридичекси лица по въпроси свързани с рисковете и особеностите на тези сделки, като успешно защитава интересите на своите клиенти както на ниво договорни отношения, така и в рамките на съдебен процес.
В случай че възнамерявате да участвате в сделка с недвижим имот и се нуждаете от консултация и ли друго съдействие можете да се свържете с адвокат Лилия Мариова Първанова чрез формата за контакт.
