Настоящата тема предлага общ поглед на някои обичайни за пазара на недвижими имоти практики, които не са в съответствие с интереса на участниците в него. Те разкриват някои рискове на сделките с недвижими имоти
На фокус е конкретен казус, свързан с усложнения, възникнали при подписване на предварителен договор.
Считаме, че разглеждането на реални ситуации във връзка с придобиване на недвижими имоти предоставя ценна информация за възможните практически проблеми.
Закупуването на недвижим имот е почти винаги сделка с голям материален интерес и от значение за участниците, независимо дали имотът се закупува за лична или инвестиционна нужда. Затовае установилата се практика на пазара в България голяма част от сделките да се извършват в много кратки срокове и без извършване на основно проучване на собствеността от адвокат. В договорите за посредничество брокерите чество включват клаузи, че извършват проверка на собствеността, осигуряват удостоверение за тежести, при нужда извършват консултация с адвокат и изготвят предварителен договор. На практика проверката на собствеността се състои в предоставяне на електронни справки от Имотния регистър и тълкуване на фактите в интерес на бързо сключване на предварителен договор. На участниците в сделката, се обяснява, че проблеми е малко вероятно да възникнат, че са налице всички документи, и че отговорността в случай че такива възникнат, е на трети лица. Това води до ситуация в която Купувачът остава с впечатлението, че брокерът извърша правна проверка на собстевността. Брокерите, които обикновено нямат юридическо образование, се доверяват на нотариуса*, което в крайна сметка води до осъществяване на сделка с недвижим имот, без детайлно изследване на правния му статут.
* Нотариусите в Република България съгласно Закона за нотариалната дейност са длъжни осъществят проверка дали лицето, което се разпорежда с права (на пример продавач) е техен собственик и има ли право да го направи. Тази проверка включва проследяване на собствеността, обикновено една сделка назад във времето, проверка за тежести, или обезпечения и наличие на вписани права на трети лица. Сериозността на извършената проверка варира значително между различните нотариуси. Някои особености остават почти винаги извън тази проверка – регулационния статут на имота, строителни и технически особености, риск от реституционни претенции и много други.
Законовата уредба на недвижимите имоти в Република България е вероятно една от най-сложните, които съществуват. Тя се отличава с безкрайно много отклонения от нормата по отношение както на собствеността, така и на статута на недвижимите имоти, които могат да окажат ограничено или значително влияние върху стойността на съответния недвижим имот, или възможността на собственика му да се разпорежда с него (да го продава, да учреди право на строеж върху него и др.).
Основни нормативни актове: Закон за собствеността, Закон за устройство на територията, Закон за кадастъра и имотния регистър, и редица други.
При закупуване на недвижим имот купувачът подписва, със съдействието на брокери на недвижими имот, предварителен договор за закупуване на недвижим имот.
В разглеждания случай, както често се случва, брокерите сключват договор за посредничество и с продавача и с купувача. Непосредственто преди подписване на предварителния договор продавачът представя на купувача документ- уведомително писмо от общината, в която се намира съответния недвижими имот. От него става ясно, че трето лице е поискало от общината издаване на документ, удостоверяващ, че съответният имот не е общинска собственост.
Купувачът се обръщат към брокерите, като професионалисти и консултанти по сделката, за да получи информация дали представеният документ има значение за собствеността и застрашен ли е интересът му. Брокерите не предоставят конкретен съвет, а отговарят, че от удостоверението за тежести за имота няма данни за вписвания, които да водят до риск за евентуалния купувач. В предварителния договор, изготвен от брокерите се съдържа клауза, че продавачът декларира, че не са налице претенции на трети лица към собствеността на имота. Трябва да се отбележи, че към посочения момент брокерите не са се снабдили с удостоверение за тежести за имота, а разполагат единствено с електронни справка от имотния регистър. Вследствие на тази „консултация“ купувачът подписва предварителния договор. Той заплаща на продавача капаро в размер 10% от продажната цена.
В договора за посредничество, сключен между купувача и агенцияна за недвижими имоти на брокерите, е посочено, че тяхното възнаграждение се дължи при сключване на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот. Няколко дни след подписване на договора брокерите приканват купувачите по сделката да заплатят тяхното възнаграждение.
Притеснен от появилите се неизяснени обстоятелства, няколко дни след подписване на предварителния договор, купувачът се обръща към нас за правен съвет в създалата се несигурна ситуация. В рамките на извършената от нас задълбочена проверка се установява, че трето на сделката лице събира документи, необходими за извършване на обстоятелствена проверка* и снабдяване с констативен нотариален акт за придобиване на имота по обстоятелствена проверка- един от предвидените в закона способи за позоваване на придобивна давност. Във връзка с тази преписка е образувано и административно дело, от което става ясно, че в подкрепа на претенциите си лицето посочва трима свидетели с постоянен адрес-населеното място, където се намира имотът.
* Производството по чл. 587 и чл. 588 от ГПК цели определено лице да се снабди с нотариален акт за собственост на недвижим имот. Лицето твърди, че е владяло съответния недвижим имот 10 години и, че го придобива по давност, като пред нотариуса се явяват свидетиле, които да потвърдят тези факти. В този случай собственикът на имота може да защита правата си единствено по съдебен ред.
След включването ни в казуса и провеждането на задълбочени преговори с продавача и агенцията за недвижими имоти нашият клиент успешно уреди отношенията си с продавача и брокерите, като предварителният договор бе прекратен, платеното капаро му бе възстановено в пълен размер, а брокерите подписаха споразумение, че в случая не им се дължи възнаграждение.
Придобиването на недвижим имот без участието на компетентен адвокат крие значителни явни и скрити рискове.
Адвокатът представлява само вашия интерес по сделката;
В днешни дни услугите, свързани с предлагането на недвижими имоти – покупко-продажба или отдаване под наем са изцяло монополизирани от брокерите на недвижими имоти. Дори когато продавачът/наемодателят, съответно продавачът или наемателят, желаят да осъществят сделката без участието на брокер на недвижими имоти, това се оказва почти невъзможно. Още от публикуване на обявата в някоя от съществуващите онлайн платформи, продавачът/наемодател е постоянно ангажиран от брокерите, които твърдят, че сделката не може да бъде осъществена без тяхно участие, като обещават пълно обслужване на всички нужди на клиента, включително и юридическите такива. Монополизирането на тези дейности от брокерите е изградило в участниците на пазара на недвижими имоти нагласата, че тези сделки действително се сключват единствено с участието на агенции за недвижими имоти. Доколко това твърдение отговаря на истината е въпрос на преценка на всеки отделен участник на пазара на недвижими имоти.
Брокерите на недвижими имоти могат да бъдат ефективни в свързването на потенциалния продавач и купувач, или наемодател и наемател, както и в координирането на процеса по сключване на сделката. Посредниците по сделката не са юристи, не са архитекти, геодеизисти или оценители на недвижими имоти. Те нямат задълбочени познания за правните рискове, свързани с посочените сделки. Не на последно място следва да се отбележи, че те са мотивирани да завършат сделката на всяка цена, тъй като възнаграждението им е обвързано с резултат.
Върховният касационен съд в практиката си изрично посочва, че брокерите на недвижими имоти не се занимават по занятие с правни услуги (например проверка на собствеността на недвижими имоти) и поради тази причина носят ограничена отговорност за правни проблеми с имотите, прехвърлени или отдадени под наем с тяхно участие. Брокерите, включително дружества с дългогодишен опит на пазара и добра репутация, често използват бланки за сключване на предварителни договори за покупко-продажба или отдаване под наем, които не защитават интереса на съответната страна, или не уреждат отношенията на страните по ясен и дефиниран начин, който намалява риска от последващ конфликт или усложнения.
Не е за пренебрегване и фактът, че брокерите често представляват и двете страни по сделката, мотивирани от желанието да получат двойно възнаграждение. Докато за всеки друг специалист представителстовото едновременно на две противоположни страни би довело до конфликт на интереси, брокерите на недвижими имот не се колебаят да действат по този начин с оглед ограничената отговорност, която носят за последиците от сделката.
Позитиви
Негативи
Разумният подход е, ако е необходимо да се използват услугите на брокер, те да се ограничат до откриване и предлагане на недвижими имоти, отговарящи на предварително определен от клиента профил. Правната проверка на собствеността и статута на недвижимия имот може да се осъществи единствено от компетентен професионалист.
Настоящата статия е изготвена от адвокат Лилия Първанова-Стойнова.
Адвокат Първанова има повече от десет годишен опит в сферата на вещното право и сделките с недвижими имоти. Тя консултира физически и юридичекси лица по въпроси свързани с рисковете и особеностите на тези сделки, като успешно защитава интересите на своите клиенти както на ниво договорни отношения, така и в рамките на съдебен процес.
В случай че възнамерявате да участвате в сделка с недвижим имот и се нуждаете от консултация и ли друго съдействие можете да се свържете с адвокат Лилия Мариова Първанова чрез формата за контакт.