Считаме, че разглеждането на реални ситуации във връзка с придобиване на недвижими имоти предоставя ценна информация за възможните практически проблеми.

1. Пазар на недвижими имоти

Закупуването на недвижим имот е почти винаги сделка с голям материален интерес и от значение за участниците, независимо дали имотът се закупува за лична или инвестиционна нужда. Затовае установилата се практика на пазара в България голяма част от сделките да се извършват в много кратки срокове и без извършване на основно проучване на собствеността от адвокат. В договорите за посредничество брокерите чество включват клаузи, че извършват проверка на собствеността, осигуряват удостоверение за тежести, при нужда извършват консултация с адвокат и изготвят предварителен договор. На практика проверката на собствеността се състои в предоставяне на електронни справки от Имотния регистър и тълкуване на фактите в интерес на бързо сключване на предварителен договор. На участниците в сделката, се обяснява, че проблеми е малко вероятно да възникнат, че са налице всички документи, и че отговорността в случай че такива възникнат, е на трети лица. Това води до ситуация в която Купувачът остава с впечатлението, че брокерът извърша правна проверка на собстевността. Брокерите, които обикновено нямат юридическо образование, се доверяват на нотариуса*, което в крайна сметка води до осъществяване на сделка с недвижим имот, без детайлно изследване на правния му статут.

* Нотариусите в Република България съгласно Закона за нотариалната дейност са длъжни осъществят проверка дали лицето, което се разпорежда с права (на пример продавач) е техен собственик и има ли право да го направи. Тази проверка включва проследяване на собствеността, обикновено една сделка назад във времето, проверка за тежести, или обезпечения и наличие на вписани права на трети лица. Сериозността на извършената проверка варира значително между различните нотариуси. Някои особености остават почти винаги извън тази проверка – регулационния статут на имота, строителни и технически особености, риск от реституционни претенции и много други.

2. Проблеми в собствеността и статута на недвижимите имоти 

Законовата уредба на недвижимите имоти в Република България е вероятно една от най-сложните, които съществуват. Тя се отличава с безкрайно много отклонения от нормата по отношение както на собствеността, така и на статута на недвижимите имоти, които могат да окажат ограничено или значително влияние върху стойността на съответния недвижим имот, или възможността на собственика му да се разпорежда с него (да го продава, да учреди право на строеж върху него и др.). 

Основни нормативни актове: Закон за собствеността, Закон за устройство на територията, Закон за кадастъра и имотния регистър, и редица други. 

3. Обобщение и изводи

Придобиването на недвижим имот без участието на компетентен адвокат крие значителни явни и скрити рискове.

Предимства на сключването на сделки с участието на адвокат:

Адвокатът представлява само вашия интерес по сделката;

• Адвокатът носи пълна отговорност за становището си. 
• При изготвяне на невярно становище или допускане на пропуски, дължащи се на небрежност, същият отговаря за вреди.
• Доколкото възнаграждението му не е обвързано с резултата от сделката, той няма интерес да настоява за сключване на сделка на всяка цена, напротив винаги ще отстоява намаляване на риска за своя клиент;
• Практиката на адвоката зависи от доверието на неговите клиенти. 
• Единственият начин за поддържане на репутация и доверие е предоставянето на ефективни, навременни и висококачествени услуги.

4. Брокерите на недвижими имот

Монопол на брокерските услуги

В днешни дни услугите, свързани с предлагането на недвижими имоти – покупко-продажба или отдаване под наем са изцяло монополизирани от брокерите на недвижими имоти. Дори когато продавачът/наемодателят, съответно продавачът или наемателят, желаят да осъществят сделката без участието на брокер на недвижими имоти, това се оказва почти невъзможно. Още от публикуване на обявата в някоя от съществуващите онлайн платформи, продавачът/наемодател е постоянно ангажиран от брокерите, които твърдят, че сделката не може да бъде осъществена без тяхно участие, като обещават пълно обслужване на всички нужди на клиента, включително и юридическите такива. Монополизирането на тези дейности от брокерите е изградило в участниците на пазара на недвижими имоти нагласата, че тези сделки действително се сключват единствено с участието на агенции за недвижими имоти. Доколко това твърдение отговаря на истината е въпрос на преценка на всеки отделен участник на пазара на недвижими имоти. 

Компетентност

Брокерите на недвижими имоти могат да бъдат ефективни в свързването на потенциалния продавач и купувач, или наемодател и наемател, както и в координирането на процеса по сключване на сделката. Посредниците по сделката не са юристи, не са архитекти, геодеизисти или оценители на недвижими имоти. Те нямат задълбочени познания за правните рискове, свързани с посочените сделки. Не на последно място следва да се отбележи, че те са мотивирани да завършат сделката на всяка цена, тъй като възнаграждението им е обвързано с резултат. 

Граници на отговорността на брокерите

Върховният касационен съд в практиката си изрично посочва, че брокерите на недвижими имоти не се занимават по занятие с правни услуги (например проверка на собствеността на недвижими имоти) и поради тази причина носят ограничена отговорност за правни проблеми с имотите, прехвърлени или отдадени под наем с тяхно участие. Брокерите, включително дружества с дългогодишен опит на пазара и добра репутация, често използват бланки за сключване на предварителни договори за покупко-продажба или отдаване под наем, които не защитават интереса на съответната страна, или не уреждат отношенията на страните по ясен и дефиниран начин, който намалява риска от последващ конфликт или усложнения. 

Конфликт на интереси

Не е за пренебрегване и фактът, че брокерите често представляват и двете страни по сделката, мотивирани от желанието да получат двойно възнаграждение. Докато за всеки друг специалист представителстовото едновременно на две противоположни страни би довело до конфликт на интереси, брокерите на недвижими имот не се колебаят да действат по този начин с оглед ограничената отговорност, която носят за последиците от сделката.

Позитиви и негативи на използването на брокери на недвижими имоти:

Позитиви

• Брокерите познават пазара;
• Имат мрежа от контакти и когато са опитни откриват предложение, отговарящо на нужди на клиента;
• Могат да спестят време на клиента, като ограничат броя на обекти, които да бъдат разгледани;

Негативи

• Често представляват двете страни по сделката;
• Предоставят правни съвети, без да имат съответната компетентност;
• Мотивирани са да осъществят сделката на всяка цена, за да получат възнаграждение;
• Не носят отговорност, за проблеми с имота, които са открити след сключване на сделката.

Обобщение

Разумният подход е, ако е необходимо да се използват услугите на брокер, те да се ограничат до откриване и предлагане на недвижими имоти, отговарящи на предварително определен от клиента профил. Правната проверка на собствеността и статута на недвижимия имот може да се осъществи единствено от компетентен професионалист.

Практика и казуси.

Подробна информация относно проблемите и трудностите при закупуването на недвижими имоти, можете да откриете в нашата статия посветена на тази тема.